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Obras nuevas: aspectos a tener en cuenta

por Jorge Hugo Figueroa

28/02/2013

Por un lado, debemos considerar la necesidad de verificar el estado de las construcciones contiguas. Por otro, la privacidad y la sombra serán dos cuestiones complicadas si en las cercanías de nuestra vivienda se construye una torre.

Obras nuevas: aspectos a tener en cuenta

Aún cuando se cuente con planos de las obras pre-existentes a la que se está por realizar se deben tomar todos los recaudos posibles al momento de comenzar las excavaciones o demoliciones necesarias (que se realizarían en caso de que en el terreno haya algún tipo de construcción).

Las medidas a tomar son, en sí, sencillas y profundamente unidas al sentido común. No podemos excavar por debajo de los cimientos de las medianeras sin tomar medidas previas (como apuntalamientos y otros) puesto que al quitarle apoyo a las bases muy probablemente se generen fisuras, grietas o sencillamente colapse la estructura.

En todo caso debe contratarse a un arquitecto para que evalúe las mejores estrategias a seguir para llegar a buen término con la obra nueva.

Por ejemplo, al momento de demoler una propiedad debe tomarse el recaudo de desvincularla, de “soltarla” o “desprenderla” de las medianeras para evitar destrozos en las propiedades linderas.

Es muy difícil conocer las características de las bases que están ocultas, por ello es que se debe trabajar con sumo cuidado en esas zonas en donde vamos a realizar excavaciones. Inundaciones, movimientos telúricos, pozos ciegos mal anulados o no anulados y otros, pueden haber producido desmoronamientos subterráneos que, al ser descubiertos por las retroexcavadoras o excavadoras, podrían llegar a desencadenar un desastre con grandes riesgos de vida para los trabajadores y otras personas.

En este caso en particular podemos observar los daños (reparados) que se produjeron en una pared medianera perteneciente a una casa antigua cuando, sin ninguna previsión, se excavó y luego se construyó una estructura de hormigón armado.

“¿Qué sucederá con mi patio cuando construyan una de esas enormes torres?”

Un problema común a todas aquellas personas que tienen un patio visible desde los balcones de un edificio alto es que deben decirle adiós a la privacidad, a no ser que por medio de una plantación de árboles u otro tipo de “barrera visual” logren reducir todo lo posible las miradas indiscretas.

Pero el inconveniente no termina allí, ya que además deben pensar en que semejante estructura arrojará, inevitablemente, una sombra sobre las propiedades próximas con lo cual las horas de asoleamiento serán menores (pensemos en qué medida podría afectar esto a las especies vegetales o a los propios habitantes al momento de usar una pileta de natación).

Además, aunque a primera vista no lo notemos, el valor de nuestra propiedad se verá afectado (podría reducirse si fueran demasiado relevantes los factores como la luz natural y la privacidad).

El propio peso de la nueva estructura aledaña hizo que la pared medianera se viera afectada con grietas que responden a daños en los cimientos y luego las verticales y superiores en donde se evidenciaba un movimiento de “pivot” en donde la pared tendió a “volcarse” hacia afuera.

¿En cualquier lugar se puede construir una torre como las que abundan en el paisaje urbano? La respuesta es que pueden construirse en cualquier lugar que las normativas urbanas permitan. Todo dependerá, principalmente, de las dimensiones del terreno, del Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) y del Factor de Ocupación del Terreno (F.O.T.) fijados para esa zona. Vale aclarar que el F.O.S. en algunos casos nos impide ocupar más del 60% de la superficie del terreno y la normativa F.O.T. indica que no podemos construir más de dos veces y media la superficie del terreno.

Existen otras normativas como los retiros de frente (de la línea municipal), la no ocupación del fondo del terreno, etcétera, que forman parte de la larga lista de condiciones que el arquitecto deberá considerar al momento de proyectar nuestra obra.